Kiraya zamda temel kurallar… Ne zaman ne kadar artış mümkün? Ev sahipleri yeni yıl ve asgari ücret artışları istiyor

1- EV SAHİBİ NE ZAMAN ZAM TALEP EDEBİLİR?

Kira sözleşmeleri aksi bir durum olmadıkça her yıl yenilenir. Zam da yılda bir kez ve sözleşme yenileme tarihinde yapılır. Yani ev sahibi ‘asgari ücret arttı hadi kirayı da artır’ diyemez. Son yıllarda kira için ‘ara zam’ talepleri gelse de böyle bir uygulama yasal değil.

2- ORAN NASIL  BELİRLENİR?

Kira artış oranı enflasyon rakamlarıyla belirleniyor. Sözleşme döneminde açıklanan TÜFE 12 ay ortalaması aynı zamanda kira artış oranı anlamına geliyor. Ancak fahiş artışlar sonrasında Haziran 2022’de konut kiralarına yüzde 25 zam sınırı geldi, sonrasında bir yıl daha uzatıldı. Bu nedenle 2 Temmuz 2024’e kadar kirada yasal artış oranı yüzde 25 olmaya devam edecek. Beklenti, bu tarihten sonra zam sınırı uygulamasının bir daha uzatılmaması.

3- YÜZDE 25’İN ÜZERİNDE ARTIŞ YAPILIR MI?

Yasal kira artış oranı yüzde 25 olsa da piyasa gerçekleri bundan farklı. Çoğu zaman ev sahipleri bu oranı kabul etmiyor, pazarlık süreci başlıyor. Taraflar anlaşırsa yasal oranın üzerinde artış yapılıyor. 5 yılı geçen kiracılarda ise ev sahipleri kira bedelinin yeniden belirlenmesi için tespit davası açıyor. Taraflar önce arabulucuda görüşüyor, uzlaşamazlarsa 2-3 yılı bulan dava süreci başlıyor. Bu süreçte bölgedeki emsal kira örnekleri inceleniyor, kiracıya bir hakkaniyet indirimi yapılarak yeni kira rakamı belirleniyor. 

4- UZLAŞMA OLMAZSA ‘EVDEN ÇIK’ DİYEBİLİR Mİ?

Zamda anlaşamamak tahliye sebebi olamaz. Aynı kira dönemi içinde zamanında kira ödenmediği gerekçesiyle iki kez uyarı yapıldıysa, ev sahibinin kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa, 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolduysa, ev sahibinin elinde usule uygun bir tahliye taahhüdü varsa ya da evde köklü bir tadilat, ya da dönüşüm olacaksa tahliye istenir.

Günümüzde  daha çok ‘Kiracı ucuza oturuyor, çıksın 2-3 katına başkasına kiraya veririm’ uygulaması hakim. Ancak ihtiyaç nedeniyle kiracı evden çıkarılırsa, üç yıl başkasına kiraya verilemez. Verilirse eski kiracıya 12 ay kira bedeli kadar tazminat ödenir. Tabii bu alanda durumu kötüye kullanan kiracılar da var. Kimi kiracılar, haklı bir gerekçe olsa da davaların üç yıla kadar uzadığını bildiği için evden çıkmamak konusunda ısrar ediyor ya da fahiş ödemeler talep ediyor.

5- İŞYERİ KİRASININ FARKI NEDİR?

Mevcutta işyeri ve konut kira zamları birbirinden farklı. Çünkü kiraya zam sınırı sadece konutlar için devreye girdi, işyeri kapsam dışı tutuldu. Bu nedenle işyeri kira zammı TÜFE 12 ay ortalamasına göre belirlenmeye devam ediliyor. Örneğin, aralık başında açıklanan TÜFE 12 ay ortalaması yüzde 53.40 oldu. Aralıkta sözleşmesi yenilenenler konuttaki yasal oranın iki katından da fazla artış yapmak zorunda kaldı. Zam oranı farklı olsa da işyerinde de artışın yine yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde olduğu da unutulmamalı.